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爛尾八年，咸魚(yú)有望翻身。記者昨日了解到，東直門國(guó)盛接盤(pán)方中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱“中國(guó)信達(dá)”)有意與大悅城團(tuán)隊(duì)合作盤(pán)活項(xiàng)目。在北京核心區(qū)限建大型商業(yè)的政策下，區(qū)位優(yōu)勢(shì)成為東直門國(guó)盛爛尾多年仍能獲得大型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商垂青的最大砝碼，但區(qū)位賦予項(xiàng)目的價(jià)值也讓雙方能否在關(guān)鍵合作價(jià)格上達(dá)成一直備受考驗(yàn)。

翻身

從國(guó)浩中國(guó)接盤(pán)東直門國(guó)盛后，中國(guó)信達(dá)尋求援手解救最大爛尾。據(jù)一位知情人士透露，中國(guó)信達(dá)希望通過(guò)引入第三方公司盤(pán)活東直門項(xiàng)目，入局團(tuán)隊(duì)有可能是大悅城，雙方已在洽談。

去年8月，國(guó)浩中國(guó)以105億元(包括45.63億元現(xiàn)金以及59.37億元項(xiàng)目債權(quán))出售東直門交通樞紐項(xiàng)目國(guó)盛中心，資產(chǎn)管理公司中國(guó)信達(dá)拿下該項(xiàng)目。在不良資產(chǎn)運(yùn)作上有頗多經(jīng)驗(yàn)的中國(guó)信達(dá)對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)一片空白，上述人士稱，中國(guó)信達(dá)方面希望通過(guò)委托管理讓東直門項(xiàng)目重生。大悅城地產(chǎn)正在京尋找輕資產(chǎn)項(xiàng)目，雙方均有意，不過(guò)目前還未有結(jié)果。

記者昨日聯(lián)系中國(guó)信達(dá)方面，工作人員稱，相關(guān)部門休息需改日聯(lián)系。不過(guò)，大悅城地產(chǎn)一位負(fù)責(zé)人確認(rèn)了上述消息，該人士稱，大悅城地產(chǎn)與多家公司溝通，東直門項(xiàng)目也在其中。去年，雙方已有接觸，但該項(xiàng)目比較復(fù)雜還需大量調(diào)研、分析，合作不會(huì)一蹴而就。“東直門項(xiàng)目位置不錯(cuò)，遲早要被盤(pán)活。雙方對(duì)該項(xiàng)目都會(huì)有期望值，最終能否成功關(guān)鍵看價(jià)格。”

穩(wěn)健發(fā)展的大悅城地產(chǎn)提速擴(kuò)張，去年宣布輸出管理模式后加速全國(guó)找項(xiàng)目。在一線城市尤其是大本營(yíng)北京，大悅城方面希望有更多項(xiàng)目落地。一直在黃金商圈找項(xiàng)目的大悅城甚至已不再排斥開(kāi)發(fā)潛力區(qū)域。記者了解到，大悅城還考慮在南城一些商業(yè)洼地尋找機(jī)會(huì)，通過(guò)拿地自建開(kāi)發(fā)。目前，大悅城地產(chǎn)在京有西單大悅城和朝陽(yáng)大悅城兩項(xiàng)目。西單大悅城是已開(kāi)業(yè)大悅城中租金收益最高的項(xiàng)目，去年租金收入為6.26億元，平均租金為1072元/月/平方米。朝陽(yáng)大悅城租金收入次高為4.65億元，平均租金為321元/月/平方米。

逆轉(zhuǎn)?

在股權(quán)糾紛時(shí)期，區(qū)位優(yōu)勢(shì)讓東直門國(guó)盛屢獲青睞，但均因資產(chǎn)問(wèn)題收購(gòu)紛紛擱淺。一直未能入市又被糾紛纏身多年的東直門國(guó)盛是典型的不良資產(chǎn)，接盤(pán)方中國(guó)信達(dá)最為擅長(zhǎng)不良資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，如果能夠與擅長(zhǎng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的大悅城團(tuán)隊(duì)牽手，東直門國(guó)盛將真正迎來(lái)重生的轉(zhuǎn)機(jī)。

北京東西北四環(huán)內(nèi)禁增1萬(wàn)平方米以上大型商業(yè)，核心區(qū)內(nèi)未入市商業(yè)地塊更具價(jià)值。盡管東直門交通樞紐日均約有80萬(wàn)客流量，但拯救東直門國(guó)盛項(xiàng)目難度不小，尤其還需“醫(yī)治”周邊復(fù)雜的商業(yè)環(huán)境。

此前，國(guó)浩中國(guó)對(duì)東直門項(xiàng)目定義為綜合性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，規(guī)劃總建筑面積51萬(wàn)平方米，包括購(gòu)物中心、雙塔寫(xiě)字樓、公寓和酒店。目前，商場(chǎng)被交通樞紐一分為二，原國(guó)盛招商中心被佰益匯折扣商場(chǎng)取代。國(guó)盛中心的預(yù)定軌道為定位“國(guó)際、時(shí)尚、潮流”，現(xiàn)有的佰益匯折扣商場(chǎng)主要銷售超低折扣的品牌服裝。北京商報(bào)記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，國(guó)盛中心項(xiàng)目中包括地下20萬(wàn)平方米，其中7萬(wàn)平方米需交由政府運(yùn)營(yíng)，涉及項(xiàng)目后續(xù)與東城區(qū)政府的合作。

爛尾多年從零開(kāi)始，目前，落戶東直門的東方銀座MALL、來(lái)福士廣場(chǎng)都已度過(guò)培育期，東直門時(shí)尚定位的商圈氛圍也基本形成。如果大悅城團(tuán)隊(duì)加入，依照“18-35歲的新興中產(chǎn)階級(jí)為主力市場(chǎng)，以年輕、時(shí)尚、潮流、品位為特征”的項(xiàng)目定位，與商圈整體基調(diào)吻合。從這一層面看，如果大悅城方面接手運(yùn)營(yíng)，東直門國(guó)盛不僅將獲得重生，還有可能逆轉(zhuǎn)近十年的被動(dòng)局面。

對(duì)于該項(xiàng)目是仍以管理輸出還是會(huì)參股，上述大悅城負(fù)責(zé)人表示，“還不好說(shuō)，雙方還在初步溝通，還未深度事宜洽談階段”。

洗牌

在存量激活時(shí)期，商業(yè)地產(chǎn)圈表面平靜實(shí)則暗流涌動(dòng)。一部分醞釀退出，一部分則通過(guò)走捷徑的“輕資產(chǎn)”方式加速涉獵新項(xiàng)目。去年底，藍(lán)色港灣團(tuán)隊(duì)入局北京卓展購(gòu)物中心，不過(guò)，由于項(xiàng)目體量龐大，項(xiàng)目至今還未有太大改變，部分樓層已出現(xiàn)品牌撤離無(wú)候補(bǔ)的情況。

資本大鱷蓄勢(shì)待發(fā)，行業(yè)洗牌加劇。去年是北京商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)高峰年，受電商沖擊、消費(fèi)需求縮減等影響，多個(gè)傳統(tǒng)商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)或銷售情況惡化甚至持續(xù)虧損。一些具有專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力的集團(tuán)、基金卻順勢(shì)發(fā)展壯大，并伺機(jī)收購(gòu)，擴(kuò)大并鞏固疆土，行業(yè)洗牌愈演愈烈。

《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)(2015/2016)年度發(fā)展報(bào)告》指出，目前市場(chǎng)上有拋售意愿的商業(yè)物業(yè)數(shù)量明顯增加，但由于開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)物業(yè)價(jià)值不切實(shí)際的高估，導(dǎo)致大量項(xiàng)目待價(jià)而沽、有價(jià)無(wú)市。但業(yè)界普遍認(rèn)為，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)洗牌的高峰期即將來(lái)臨。不過(guò)，商業(yè)地產(chǎn)多元化退出通道始終是行業(yè)發(fā)展的一大梗阻。